华盛™å¿DC校友会ä‹D办第八期“水木燕园沙龙â€?/h2>

2015-04-23 |

2015òq?span lang="EN-US">4æœ?span lang="EN-US">5日，“水木燕园沙龙”邀请了¾ŸŽå›½å®‰å¯Œé‡‘融工程集团董事æ€È»ç†ã€çº¦¾˜°éœæ™®é‡‘斯大学凯利商学院å…ÆDŒæ•™æŽˆã€ä¸–界华äºÞZ¸åŠ¨äñ”学会副秘书长陈剑博士åQŒä¸Žå¤§åŽåºœåœ°åŒºçš„朋友们分享美国房åœîCñ”金融资äñ”证券化的¾léªŒä¸Žä¸­å›½èµ„产证券化的未来发展方向ã€?span lang="EN-US">

陈剑博士首先从理论的角度解释了资产证券化的相å…Ïx–¹ã€åŽŸç†å’Œå®šä­h(hu¨¢n)机制。在ž®†è´·‹Æ‘֏‘攄¡»™å€Ÿæ¬¾è€…后åQŒèµ„产的原始权益äº?span lang="EN-US">(OriginatoråQŒå¯ä»¥æ˜¯é“¶è¡Œæˆ–者信托机æž?span lang="EN-US">)会出于风险隔¼›Èš„考虑åQŒå°†å¯è¯åˆ¸åŒ–的资产注入特ŒDŠç›®çš„蝲ä½?span lang="EN-US">(Special Purpose Entity)中，¾lè¿‡ä¿¡ç”¨å¢žå¼ºã€å¾æ¨¡ç­‰ä¸€¾pÕdˆ—操作åQŒå°†è¯åˆ¸åŒ–后的金融äñ”品通过扉K”€å•†å‡ºå”®ç»™æŠ•èµ„者。信用增强是整个资äñ”证券化过½E‹ä¸­çš„重要步骤，分äؓ外部信用增强和内部信用增å¼ÞZ¸¤¿Uæ–¹å¼ã€‚外部信用增å¼ÞZ¸Žä¿é™©çš„原理类ä¼û|¼Œå›_°†è¯åˆ¸åŒ–äñ”品的一部分信用风险转移¾l™æ‹…保方åQŒè¯„¾U§æœºæž„再æ ÒŽ(gu¨©)®é£Žé™©è½¬ç§»çš„程度提升证券化产品的评¾U§ã€?span lang="EN-US">MBIA (Municipal Bond Insurance Association)便是外部担保者的一个典例；作äØ“¾ŸŽå›½å¸‚政债券的主要担保者之一åQ?span lang="EN-US">MBIA在底特律破äñ”期间蒙受了不ž®‘损失。与外部信用增强相对åQŒå†…部信用增强则是把整个待证券化的资产池按照预期损失的程度和偿付优先¾U§åˆ†æˆä¸åŒçš„层çñ”åQŒç„¶åŽå°†ä¸åŒå±‚çñ”的资产打包出售。作为整个资产证券化˜q‡ç¨‹çš„核心，定ä­h(hu¨¢n)¾pȝ»Ÿéœ€è¦è€ƒè™‘消费者行为、宏观因素和信贷特征½{‰å› ç´ ï¼Œå¸¸è§çš„定ä»äh–¹æ³•åŒ…括固定回报率、股本回报率、期权调整溢价和压力‹¹‹è¯•½{‰ã€?span lang="EN-US">

之后åQŒé™ˆå‰‘博士简要介¾läº†¾ŸŽå›½æˆ¿åœ°äº§é‡‘融市场的概况åQŒç‰¹åˆ«æ˜¯ä¸¤æˆ¿(房利¾ŸŽå’Œæˆ¿åœ°¾Ÿ?span lang="EN-US">)的兴衰历双Ӏ‚与房地产相关的债权市场一直是¾ŸŽå›½èµ„本市场的重要组成部分，其中两房一直是主要的抵æŠÆD´·‹Æ‘֏‘行者，为房贷市场的‹¹åŠ¨æ€§åšå‡ÞZº†ç›¸å½“大的贡献åQ›ä¸Žæ­¤åŒæ—Óž¼Œä»¥æˆ¿åœîCñ”信托(REIT)ä¸ÞZ¸»çš„房åœîCñ”股权市场˜q‘年来发展迅速，因äØ“­‘Šæ¥­‘Šå¤šçš„基金开始将房地产作ä¸ÞZ¼˜åŒ–资产配¾|®ã€åˆ†æ•£é£Žé™©çš„一™åšw‡è¦èµ„产类别。在介绍两房的历史时åQŒé™ˆå‰‘博士以房利¾ŸŽçš„¿Uæœ‰åŒ–开题。他提到åQ?span lang="EN-US">1968òqß_¼Œ¾ŸŽå›½å› è¶Šæˆ˜å¯¼è‡´æ”¿åºœå¼€æ”¯å‰§å¢žï¼Œå†›_®šž®†æˆ¿åˆ©ç¾Žå˜æˆ¿Uæœ‰åˆ¶å…¬å¸ï¼Œä»Žè€ŒæŠŠä¸€éƒ¨åˆ†è´äh¬¾ä»Žæ”¿åºœåä¸‹å‰¥¼›»ï¼Œ¾~“解财政状况的窘境。两òq´åŽåQŒæˆ¿åœ°ç¾Žæˆç«‹åQŒä»¥æœŸä¸Žæˆ¿åˆ©¾ŸŽå¢žåŠ ç«žäº‰ã€?span lang="EN-US">1986òq´çš„½EŽåˆ¶æ”šw©ä½¿å¾—房贷衍生证券˜q…速流行，两房的媄响力也逐渐增强。在兴盛时期åQŒä¸¤æˆ¿ç”šè‡³ç»„å»ÞZº†ä¸€æ‰¹å¼ºå¤§çš„游说团队åQŒé€šè¿‡ææ¬¾å’Œå…¬å…Ïx´»åŠ¨ç­‰æ–¹å¼ä¸ø™‡ªå·×ƒº‰å–有利的政策。但是，åœ?span lang="EN-US">2004òqß_¼Œä¸¤æˆ¿å› æŸ¥å‡ºé‡å¤§çš„会计˜qè§„而媄响力骤减åQŒè€Œåœ¨ä¹‹åŽå‡ å¹´‹Æ¡è´·æ‰©å¼ ã€å¸‚场竞争加剧和½Ž¡ç†å±‚大òq…变动的环境下，两房大ä‹D˜q›å…¥é«˜é£Žé™©æˆ¿è´·å¸‚场，最¾lˆåœ¨2008òq´æ¬¡è´·å±æœºçˆ†å‘时因资不抵债重新被政府接管。在反思两房的故事æ—Óž¼Œé™ˆå‰‘博士认äؓ政府与两房的复杂关系、两房的定位混äؕ以及½Ž¡ç†å±‚的短视和贪婪造就了两房的兴衰åÔŒ¼›è€Œæœªæ¥ä¸¤æˆ¿å°†ä¿æŒå›½æœ‰ã€æˆ–是完全私有化åQŒä»æ˜¯æœªçŸ¥æ•°ã€?span lang="EN-US">

紧接着åQŒé™ˆå‰‘博士对07ã€?span lang="EN-US">08òq´å‘生的‹Æ¡è´·å±æœºåšå‡ºç‚¹è¯„。他提到åQŒé‡‘融工具创新带来的非理性繁荣、贷‹Æ¾è¦æ±‚的杄¡»‘以及政府在金融行业的åŽÈ›‘½Ž¡æŽªæ–½å…±åŒé…é…¿äº†2008òq´çš„金融危机åQŒè€Œæ½œè—åœ¨˜q™ä¹‹ä¸‹çš„华尔街文化和薪酬¾l“æž„åQŒåˆ™æ˜¯å¯¼è‡´å±æœºçš„æ ÒŽ(gu¨©)œ¬è¯±å› ã€‚因此改变金融行业的‹È€åŠ±æœºåˆÓž¼Œè®©äº¤æ˜“员重视投资人的长期利益åQŒæ˜¯è§£å†³ä»ŠåŽå±æœºçš„根本之道。讲座最后，陈剑博士展望了全球房åœîCñ”金融市场的现况以及中国未来的发展方向。相比于其他国家åQŒç¾Žå›½çš„抉|Š¼è´äh¬¾äº§å“ä¸­é•¿æœŸå›ºå®šåˆ©çŽ‡è´·‹Æ‘֍ ¾lå¤§éƒ¨åˆ†åQŒè¿™ä¸ø™µ„产证åˆæ€¼šæä¾›äº†ä¸€ä¸ªç»ä½³çš„基础。中国的资äñ”证券化市场处于è“v步阶ŒDµï¼Œä½†æ˜¯çŽ°é˜¶ŒDµå„个机构有很强烈的意愿盘活手中的各¾c»èµ„产，都想要纷¾Uäh¶‰­‘Œ™µ„产证券化的业务ã€?span lang="EN-US">

问答环节中，听众的问题多聚焦在房ä»ïLš„预测模型、两房的未来发展方向åQŒä»¥åŠä¸­å›½èµ„产证券化市场的前景上。陈剑博士提刎ͼŒæˆ¿ä­h(hu¨¢n)的预‹¹‹æ¨¡åž‹ä¸»è¦åˆ†ä¸ÞZ¸¤¿Uï¼Œä¸€æ˜¯æ—¶é—´åºåˆ—模型，使用历史数据来预‹¹‹æœªæ¥çš„­‘‹åŠ¿åQ›å¦ä¸€¾cÀL¨¡åž‹å±žäºŽåŸº¼‹€é¢åˆ†æžï¼Œž®†äh口分布和¾l“构、äh均收入和地段½{‰å› ç´ æ”¾å…¥æ¨¡åž‹ä¸­ã€‚虽然时间序列模型ä‹É用方便，能够较äؓ准确的预‹¹‹æˆ¿ä»ïLš„短期­‘‹åŠ¿åQŒä½†æ˜¯åŽ†å²ä¸ä¸€å®šèƒ½é¢„测未来åQŒè¿™¾cÀL¨¡åž‹æ— æ³•åˆ¤æ–­å‡ºæ‹ç‚¹åœ¨ä½•æ—¶å‘生。因此，造成‹Æ¡è´·å±æœºçš„其中一个因素便是住房抵æŠÆD´·‹Æ¾è¯åˆ¸åŒ–在对房ä­h(hu¨¢n)的徏模时˜q‡äºŽä¾èµ–æ—‰™—´åºåˆ—模型åQšåœ¨‹Æ¡è´·å±æœºä¹‹å‰åQŒç¾Žå›½çš„住房ä»äh ¼åœ¨åå‡ å¹´å†…一直稳步上涨，因此没有人预料到房ä­h(hu¨¢n)能在不到一òq´çš„æ—‰™—´å†…迅速崩盘。而对于中国现阶段的住房ä­h(hu¨¢n)æ û|¼Œé™ˆå‰‘博士½Ž€å•çš„å¯ÒŽ(gu¨©)¯”了一下中国和¾ŸŽå›½çš„住房ä­h(hu¨¢n)æ û|¼šåœ¨ç¾Žå›½ï¼Œé™¤åŽ»ä¸‰è—©˜q™ç±»æ¯”较ç‰ÒŽ(gu¨©)®Šçš„地ŒDµï¼Œæ•´ä½“的房ä»äh”¶å…¥æ¯”大概åœ?span lang="EN-US">3左右åQ›è€Œåœ¨ä¸­å›½åQŒè™½ç„¶å¾ˆå¤šåœ°åŒºçš„房ä­h(hu¨¢n)收入比远­‘…过正常å€û|¼Œä¸è¿‡æ ÒŽ(gu¨©)®æ”¿åºœçš„说法，住房仍是有需求的。加上许多二三线城市的房价已¾lå¼€å§‹ä¸‹æ»‘，泡沫˜q˜æ²¡æœ‰å‡ºçŽ°ç ´ç­çš„˜q¹è±¡ã€‚不˜q‡ï¼Œä¸­å›½æˆ¿åœ°äº§å¸‚场的一大缺é™äh˜¯ä¿¡æ¯ä¸é€æ˜ŽåQŒè®¸å¤šé‡è¦çš„数据åQŒæ¯”如住房空¾|®çŽ‡åQŒéƒ½æ²¡æœ‰å¾ˆå‡†¼‹®çš„¾lŸè®¡åQŒè¿™å¯ÆD‡´ä¸­å›½æˆ¿ä­h(hu¨¢n)的徏模较为困难ã€?span lang="EN-US">

寚w™ˆå‰‘博士的观点感兴­‘£çš„朋友åQŒå¯ä»¥è®¿é—®å…¶è´¢æ–°¾|‘的博客http://chenjian.blog.caixin.com/。与本次沙龙主题直接相关的文章包括《资产证券化外篇——两房的原罪》、《从房利¾ŸŽçš„倒下谈阿里的监管应对》ã€?span lang="EN-US">

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